证券时报记者 张达
8月28日，住房城乡建设部等多部门联合发文改革商品房销售制度，现房销售正式落地。新政甫出，“现房销售推高成本”“中小房企将出局”“房价要大涨”等说法在网络蔓延。这些判断是否站得住脚？证券时报记者采访了业内权威专家，从三个维度呈现改革深层逻辑。受访专家指出，现房销售并非凭空增加成本，而是让成本回归开发端；一揽子配套政策已形成有效托底；当前市场供应充足，房价缺乏大涨基础。
成本账：
回归应有之位，而非凭空增加
对现房销售“推高开发成本”的说法，清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，问题的关键在于厘清这笔成本本该由谁承担。
他分析，预售制下，开发企业在房屋建成前便收取购房款并投入项目建设，这笔资金由企业无偿使用，实际上是用购房人的钱部分替代了房企的融资。在住房供不应求的年代，购房人提前签约锁定价款，垫付资金成本尚能被好处抵消，但供求关系发生重大变化后，这个对价的价值已大幅削弱。
“现房销售所做的是让原本由购房人代为承担的成本，回到本该承担它的一方。这是成本的归位，而非凭空增加。谁使用资金、谁承担成本，是市场交易最基本的规则。”吴璟说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步揭开旧模式下低成本资金的真相：旧预售制下，购房者掏出首付、背上房贷，相当于购房者无偿给开发商提供大额无息贷款，同时还要承担延期交房甚至烂尾的巨大风险。过去房企的“低成本”，是建立在购房者承担风险之上的红利。新政要求房企更多依靠自有资金和合规贷款完成建设，成本看似涨了，本质是把过去转移给购房者的风险成本，回归开发端。
政策账：
配套协同发力，周期压力可控
成本归位之后，企业需用自有资金和融资覆盖整个建设周期。但吴璟强调，“推高成本”的判断忽略了改革的一整套配套安排。
他梳理了新政配套的四个关键举措：土地款分期缴纳，例如荆门试点允许首次缴纳一半、两年内缴清；融资与建设周期匹配，实行主办银行制，开发贷发放与建设周期对应；税负后移，预售预缴税款延至销售环节缴纳，前期资金占用减少；压缩审批时限，部分试点项目从拿地到开工由六个月压缩到一个半月，一年左右建成入市。“几个因素叠加，现房销售改变的是成本的结构和时间分布，成本总量并不必然增加。”吴璟说。
“有了全套政策托底，周期压力可控。海南全省推行现房销售，不少项目从拿地到销售仅11个月。”李宇嘉说。
至于中小房企是否会面临倒闭潮的担忧，吴璟和李宇嘉均认为这不符合行业现状。吴璟指出，深耕本地、专注产品的中小企业不依靠高杠杆运转，现房销售让房子自己说话，这类“小而美”的企业获得的是更公平的竞争环境。新政后南京首场土拍，一家本地民营房企以23%溢价竞得地块，即为明证。真正承压的是高负债、高杠杆、高周转企业，一部分企业可能会经历规模收缩，这是模式调整的正常结果。李宇嘉也认为，这是市场优胜劣汰，不等同于中小房企的出局。
市场账：
供给相对充足，房价大涨基础不牢
“现房来了、房价大涨”的声音同样值得辨析。中指研究院有关负责人明确表示，这一判断有待商榷，现房销售后新项目入市节奏有所放缓，但现有供应仍较为充足，房价大幅上涨可能性不大。
该负责人的判断基于两点：其一，市场供求关系已发生重大变化，住房短缺时代已经过去。新政实行“老项目老办法、新项目新办法”，存量项目多数按原节奏推进，不会造成短期市场供应大幅缩量，房价大涨缺乏供应端支撑。截至2026年7月末，全国新建商品住宅待售面积约4.09亿平方米，重点50城可售面积2.91亿平方米，市场新增供应充足。其二，配套政策从成本端形成有效对冲，加之当下房企销售回笼资金仍是第一要务，预计上调项目价格也会较为谨慎。
该负责人认为，现房销售对房价的影响整体有限，未来房价将更多由真实供需和房屋区位、品质、服务决定。这将促使房地产市场回归理性，推动行业从旧模式向高质量发展新模式转变。
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